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“众所周知，当前，越来越多的企业开始进入物流市场。但他们在建设时，往往对物流园区的定位并不明晰。而园区的功能定位能否做到与当地的产业基础和技术人才进行有效衔接，应该是园区开发运营方认真思考的问题。如果园区前期的产业功能定位不准，会给园区后期的运营管理带来挑战。”前不久，在2015全国物流园区工作年会上，普洛斯投资管理（中国）有限公司副总裁徐佳梅指出。
8月17日，万科召开业绩说明会，在说明会上，万科董事会秘书谭华杰透露了五大新业务，其中之一就是物流地产业务。万科方面透露，万科物流地产的目标是到2018年获取总建筑面积1600万平方米（建成1000万平方米）的项目。以万科为代表的房地产企业加速进入物流地产业务，给当前的物流地产市场带来不少竞争压力。
“互联网 ”带给园区的三大挑战
在今年全国两会上，李克强总理提出了“互联网 ”的战略发展国策。徐佳梅认为，进入“互联网 ”时代以后，面临的运营管理挑战更为复杂化、多元化。
首先，园区与园区之间呈现激烈的竞争态势，在未来，这种竞争态势会更加趋于白热化。“在某些区域，物流园区的供应量将逐渐呈现饱和状态。但在经济进入新常态的背景下，园区的需求又呈现缓慢增长的态势。如果园区没有独特的竞争优势，而仅仅靠价格竞争，将会面临非常严峻的生存困境。”徐佳梅说。
其次，徐佳梅认为，当前，不少园区管理方与园区内的企业之间的沟通效率比较低。物流园区缺乏有效的信息沟通平台，园区内的资源没有做到有效的集成与管理。从整体来看，中国的物流园区管理手段相对比较落后，园区管理方提供的信息服务与入驻企业的需求不能很好地匹配。物流园区内部信息平台如果无法做到高效沟通，要建立园区与园区之间的信息平台就更为困难。
再者，“园区入驻企业发展面临不小挑战，支撑园区企业发展的产业配套相对比较薄弱。”徐佳梅说。
园区与园区企业之间是唇亡齿寒的关系，如果园区企业赢利水平持续下降，那么园区管理方也面临经营压力。物流园区在进行功能定位之初，就应该与当地的实体产业进行配套，唯有如此，园区与园区企业才能获得长远发展的动力源泉。“互联网 ”时代下，园区管理的三个创新点
在“互联网 ”时代背景下，当前，物流园区面临经营压力和挑战，但如果物流园区能够用好“互联网 “这个工具，进行技术创新和业务创新，统筹整合园区内的各项资源要素，重新进行资源的优化配置，那么物流园区则会迎来新的发展机遇。而在这个过程中，园区管理方的思维转化则最为关键。
在2015年全国工作年会上，有专家谈到，在物流园区发展过程中，不少物流园区的管理方站在地产开发的角度，与园区企业保持房东与租户的关系，而在园区的管理运营方面，只进行简单的物业管理。这种地产思维模式已经不能满足当前物流园区发展形势的需求。物流园区管理方必须摆脱单纯的地产开发思维，培养出物流运营管理思维。
徐佳梅基于多年物流园区运营管理经验，谈了三点园区管理创新之处：
第一，客户先导原则，充分了解客户需求。通过有效的系统和组织留住客户；通过更好的网络拓展客户资源；围绕客户需求，提供各种延伸增值服务，包括能够应对运营峰谷时期的劳动力团队，物流设施设备的租赁服务，围绕这些创新服务，园区管理方有很多工作可以着手进行。
第二，通过技术创新，提高园区物流企业的作业效率，进行智慧物流服务。未来物流园区内不断引入新的物流技术，如智能穿梭搬运取货系统，智能分拣设备系统，电子标签拣选系统，智能语音拣选系统，以及无人机运输、指环式扫描等新技术。这些崭新的物流业应用技术能够很好地协助园区企业进行技术改革，互联网与光、机、电、信息等新技术在整个物流系统中集成应用，会带领中国的物流园区迈向崭新的发展阶段。
第三，平台的整合。整个园区的平台可以从五个方面阐述：其一，园区的人力资源平台，通过资源优化配置，降低人力成本；其二，产业集聚的平台，园区是一个很好的生态圈，园区的各项产业应该做到有效融合。一般来看，内有第三方物流企业，有电子商务企业，有生产制造企业，生产制造企业和电子商务企业有物流需求，而第三方物流企业能够提供物流服务，通过产业集聚平台，实现园区内企业的供需融合，将物流园区打造成真正的物流枢纽；其三，商业服务平台，园区大多建立在远离市区的地方，商业基础设施较差，通过商业服务平台，为园区客户提供供应链集成的商业服务；其四，物流园区信息平台，包括智能资源组织和云仓网络平台；其五，金融服务平台，金融服务是支撑产业发展和创新的有力工具，通过为园区企业提供综合性的金融服务，来帮助园区企业提高资金流动性和赢利能力。
本文同期刊载于9月4日《现代物流报·物流园区专刊》第b4版
