5月10日,融创中国以26.83亿元的价格,拿下北京金盏乡小店村3005-08地块,此前,融创中国在杭州、重庆,分别以124亿元、76亿元价格拿下9宗土地,据统计,其在4月共获得21宗土地,权益拿地总价高达245.92亿元。
(融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌)
集中供地引发了市场抢地热潮,融创中国一系列高价竞地的举动,属实吸人眼球。据2019年数据统计,融创中国拿地金额为1000亿元,同比增幅高达156.41%,并因此与中海地产、保利地产、碧桂园、万科a组成了2019年房企拿地“前五虎”。
除了拿地风格激进,融创中国也是名副其实的收“并购狂魔”,其董事会主席兼执行董事孙宏斌通过独有一套的资金模式, 通过在地产项目基础上收购、并购相关企业,发展业务多元化,其中,在物流地产版块的布局亦是如此开启……
一、接盘布局物流地产,蓄力已久
2018 年3月,海航基础设施投资集团旗下孙公司——海航地产集团,与融创中国签订旗下两家地产公司的股权转让协议,前者分别11.36亿元、7.97亿元价格,收购后者所持有的海南高和房地产、海南海岛物流100%股权,同时也接盘了二者分别为1亿元、9979万元的负债。
这是融创中国首次收购物流企业,也是打入物流地产市场的开端。
在收购海航两家企业后,同年8月,融创中国再度接盘海航旗下项目,成为海南海岛航翔投资新股东,加深与海航后续的互动程度。
选中海南并不是偶然,早在2015年,融创中国通过收购招商局集团旗下南山集团旗下地产公司,以日月湾项目进军海南市场,2017年的融创中国已在海口、澄迈、琼海、万宁、陵水、三亚等地有所布局,据其同年中期业绩公告数据,当时的融创中国掌握海南区域4.4%的土地储备,面积达439.5万平方米。
在有了市场基础与资源积累的基础上,打入物流地产市场可谓是顺水推舟,除去与国内物流巨头合作,利用彼此的专业经验与资源,各取所需、达成双赢共识外,还与当时的市场需求与竞争有着紧密的联系。
二、市场火热,需求与竞争并存
根据进入物流地产市场的时间来看,普洛斯在2013年最先进入市场、万科在2015年成立万纬物流独立物流仓储品牌,后在2017年收购普洛斯中国、碧桂园在同年联手中集集团紧随其后,融创中国终于也加入了市场。
一线房企扎堆入场物流地产,足以看出物流地产市场的火热。
(一)多方需求炒热市场
据统计,2016年我国社会物流总额已经达到229.7万亿,营业性通用仓储总面积10.03亿平米;2017年1月至11月我国社会物流总额为229.9万亿元,同比增长6.7%,并且到了2020年已突破300万亿元。
这组数据显示出了我国物流行业的快速发展进程,物流规模总量不断增长的背后,需要仓储功能与设施的支撑,这也是推动物流地产市场的主要原因。
① 高端仓储供不应求
另一方面,随着我国制造业升级转型,以及电商、生鲜冷链、医疗鲜花等新零售产业与第三方物流企业的发展,都令物流地产市场需求更加细分化,这就催生了市场对于高端仓储的需求。
然而,截至2020年底,我国通用仓库总面积虽超3亿平方米,但高标仓储面积只占通用仓库总面积约30%,其需求缺口约1亿平方米左右,这就说明在物流仓储供需结构不平衡,存在着低端仓库长期闲置、高端仓储供不应求的现实缺陷。
② 物流地产项目回报高
物流用地的基础功能性,使其在全球经济下行、疫情黑天鹅等负面事件影响下脱颖而出。
而就当年各房企集中布局的市场情况来看,相较于酒店、商场等销售型地产项目,其投资回报率不足5.5%,而一线城市物流地产项目的投资回报率则在7%上下。
随着土地空置率下降,我国房产市场已进入存量阶段,拿地能力与土地储备都在上乘的房企巨头,在协调与优化资源配置的过程中,也注重自身转型与业务多元化拓展,自然而然就瞄准到物流地产这块绿地上。
(二)模式竞争压力随之而来
在物流地产赛道中,融创中国面临着诸多竞争对手,如国内规模最大仓储物流设施供应商普洛斯、国内规模最大的冷链物流地产商万科旗下万纬物流,这两家都在市场中占有领先优势,后又有碧桂园“农产品供应链 物流企业”的运营模式抢占市场,这都成为了融创中国的市场竞争压力。
在收购海航地产项目事件中,海航通过售卖资产来优化自身产业结构,一定程度上减少负债、提升盈利水平,与融创中国交易完成后,海航地产可从中收获近6亿元投资收益、近5亿元净利润。
融创中国虽接盘了海航地产两项目的债务,但因此拓宽了尊龙凯时官方app下载的业务范围,早在2017年,融创中国的并购比例已达至87%,通过收购能达到扩大融资规模的效果,从而以低成本撬动高资产,掌握充足的现金流、聚集资本并缩短地产项目周期,减少晚进入物流地产市场的现实劣势,而这也是融创中国当家人孙宏斌的拿手好戏。
凭借着孙宏斌的资金管理模式,融创中国在2019年已完成第3轮融资,现公布的融资规模已超4.8亿美金,其在2020年的土地储备货值高达3.1万亿元,位居头部房企第一,且根据其2020年财报显示,2020年的归母净利润打破历史记录,获356.4亿元,净负债率96%,可流动现金1326亿元,这也是融创中国疯狂拿地的底气。
然而,对比2020年全行业平均94.6%的净负债率,同模式下的碧桂园净负债率仅为55.6%,让人不禁感叹碧桂园出色的现金流管理,再结合碧桂园在农业、生鲜产业链上的地产业务拓展,融创中国还有待深耕物流地产市场。
而在并购能力、低资本层级放大的资金模式方面,不得不提到行业老大哥普洛斯,2020年,普洛斯一家独占物流地产30%市场份额,当之无愧的行业第一,而就2020年上半年数据显示,万纬物流的仓储面积已达1100万平方米,建设规模上在国内仅次于普洛斯。此外还有京东、苏宁等电商自建仓储功能模块,物流地产市场中的资本竞争可谓是愈演愈烈。
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